Lo más habitual para obtener ingresos de una vivienda o local es alquilarla. En este caso, es imprescindible contar con un contrato de arrendamiento en el que se asuman las obligaciones y derechos de los propietarios y arrendatarios sobre el inmueble en cuestión. La legalización del contrato de arrendamiento es necesaria para registrar el acuerdo entre las dos partes. Si bien los contratos de arrendamiento verbal también son legales, es mejor ponerlos por escrito para evitar malentendidos.
Si nos limitamos a viviendas residenciales, locales comerciales, naves industriales y otro tipo de edificaciones o edificaciones que también pueden ser arrendadas, el contrato de arrendamiento debe estipular que las partes establezcan una serie de compromisos por un período fijo de tiempo. El acuerdo es vinculante para las partes, por ello, es fundamental saber cómo ejecutar legalmente un contrato de arrendamiento para que en el futuro no se convierta en una fuente de problemas.
Tanto si eres propietario y vas a alquilar tu piso o necesitas tomar en alquiler una vivienda en este artículo te explicamos cómo elaborar un contrato de alquiler.
Pasos para redactar un contrato de alquiler correctamente:
recopilar información:
En el contexto de la transformación digital en la que vivimos, obtener información es más fácil que nunca. Antes de firmar un contrato de arrendamiento por su cuenta, es importante investigar un poco. Conocer las leyes que rigen este tipo de documentos, así como los detalles a tener en cuenta para una buena redacción, es fundamental.
La ley actual que rige los alquileres en España es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), con las modificaciones introducidas en la misma por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el RD Ley 21/2018 y el RD Ley 7/2019, que en su caso les sea de aplicación, dependiendo de la fecha de celebración del contrato y el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que fue aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, por el Congreso el 27 de abril de 2023 y definitivamente por el Senado el 17 de mayo. El 25 de mayo se publicó en el BOE como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.
Se trata de una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, esta ley incluye medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda. Asimismo, ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que contribuirán a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social.
Si desea redactar un contrato de alquiler entre particulares, es mejor aprender y estudiar estas disposiciones cuidadosamente para escribir en el contrato términos que sean legalmente válidos y no abusivos para los inquilinos o arrendatarios.
Sin embargo, si tiene alguna duda, siempre puede buscar asesoramiento profesional antes de redactar términos legales cuestionables.
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Estudia el mercado:
Antes de siquiera pensar en firmar un contrato de arrendamiento por su cuenta, es importante conocer el mercado. Analiza la región, consulta las ofertas disponibles y ajusta tus expectativas a la realidad. Un análisis detallado del barrio, las características del inmueble y tus necesidades te permitirá establecer algunos aspectos básicos que deberás reflejar en tu contrato.
El contrato aparte de los datos de la propiedad, debe incluir en la redacción el monto especificado para el alquiler, así como los incrementos que hayan sido previstos y acordados por las partes, además del monto de la fianza que debe depositarse en la oficina pública.
verificar los datos personales del propietario, el inquilino y la información de la vivienda:
Arrendador y arrendatario están obligados a aportar sus datos personales mediante la presentación de una serie de documentación identificativa de ambos. Si en el inmueble van a vivir familiares mayores de edad es necesario que los datos personales de estos también figuren en el contrato de alquiler. De la misma manera que sucede con los datos de las dos partes del arrendamiento, en este documento deberá aparecer la dirección de la vivienda arrendada.
Es conveniente antes de redactar el documento, asegurarse de la solvencia de los futuros inquilinos. Hay empresas que se encargan de realizar estudios de viabilidad a este respecto, sobre todo, si tienes en mente contratar un seguro de impago de alquiler.
No obstante, también puedes salvar este capítulo solicitando las últimas nóminas, contrato de trabajo o declaraciones trimestrales en el caso de los autónomos. Sea como fuere, una vez elegido el candidato ideal, habrás de incluir todos sus datos en el contrato de alquiler que redactes.
por otro lado si tu intención es tomar en alquiler un inmueble, es conveniente pedir en la oficina de registro de la localidad una nota simple del piso, para constatar la titularidad del inmueble y así evitar estafas inmobiliarias.
Establece la duración del contrato de alquiler:
Otro aspecto clave para redactar correctamente un contrato de alquiler es tener claro cuánto tiempo quieres ceder el uso de tu vivienda a cambio de la renta o durante cuanto tiempo pretendes tomar en alquiler la vivienda. Aunque es una cuestión que, por lo general, se pacta entre arrendador y arrendatario, debes saber que está regida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En este sentido, la norma establece que la duración mínima del contrato de arrendamiento pasa de tres a cinco años, además de contemplar una prórroga tácita de tres años para personas físicas salvo en el caso de que alguna de las partes indique su intención de no renovarlo. Con todo, siempre es posible llegar a acuerdos entre particulares que, en cualquier caso, deberán quedar reflejados en el contrato de alquiler indicado tanto la fecha como la duración del mismo. Aun así, el inquilino puede rescindir el contrato de alquiler una vez hayan transcurrido 6 meses desde que se firmó, siempre que avise con 30 días de antelación.
Condiciones pactadas previamente:
Para que la redacción del contrato de alquiler no dé lugar a errores, lo ideal es negociar las condiciones con el inquilino. Aunque como propietario puedes imponer ciertas consideraciones básicas, hay aspectos susceptibles de negociación. Por ejemplo, la aceptación o no de mascotas, la posibilidad de subarrendar habitaciones, etc.
Todo ello debe quedar reflejado en el documento como también deben estarlo los aspectos relativos al pago de la comunidad e impuestos, qué ocurre en caso de realizar obras de reforma mientras esté vigente el contrato de alquiler, etc. Además, es recomendable incluir un anexo en el cual se indiquen los estatutos del régimen de propietarios del edificio, que también son de obligado cumplimiento para el inquilino.
Revisa el contrato antes de firmarlo:
Redactar un contrato de alquiler correctamente no siempre resulta sencillo, sobre todo, si desconoces aspectos como la normativa vigente o los derechos y obligaciones exigibles a propietarios e inquilinos.
Por eso nunca está de más solicitar la revisión por parte de un experto e incluso, consultar con el seguro de la casa si, entre las coberturas, se incluye la redacción de este tipo de documentos o la posibilidad de hacer consultas legales.
Guía orientativa para la redacción de un contrato de arrendamiento de vivienda:
Para redactar un contrato de arrendamiento por ti mismo solo tienes que descargar nuestro modelo guía y complementar la información con los datos correspondientes, en las notas al pie de pagina encontraras las explicaciones necesarias para no cometer errores.
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